泛亚电竞官网|首页-物企的资本盛宴:58倍市盈率 231亿港元融资

木工雕刻机 | 2020-10-22

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泛亚电竞app下载-、兴业物联(09916.HK),目前其他4家上市物业企业比起上市亮相价格皆有下跌,其中募资最少的建业新生活(09983.HK)当前涨幅逾30%。  目前国内地产商旗下已谋求上市的物业企业,完全都扎堆赶赴了港交所。  据《中国经营报》记者不几乎统计资料,来自国内的22家上市物业企业加权平均静态市盈率(当前股价为上年度每股收益的倍数)超过了58倍,加权平均市净率(当前股价为最近一期每股净资产的倍数)则多达14倍。  与之对应的是其同系地产商,它们大多数亦在港交所上市,但估值差异极大。

根据最近的股票交易价格,这些地产商的加权平均静态市盈率大约为6倍,加权平均市净率还将近1.2倍。  其中,雅生活服务(03319.HK)、绿城服务(02869.HK)、鑫苑服务(01895.HK)在当前的总市值大约为533亿港元、305亿港元、16亿港元,对应雅居乐集团(03383.HK)、绿城中国(03900.HK)、鑫苑置业(XIN.N)的总市值大约为372亿港元、210亿港元、9亿港元。  港股市场对物业板块的高估值背景下,中国内地更加多地产商正在筹划旗下的物业板块登岸港交所。

截至目前,还有世茂服务、金科智慧服务、荣万家生活服务、卓越商企、合景悠活等9家物业企业向港交所递交了上市申请人,正在等候研讯。  与地产估值凌空  目前,中国房地产企业销售榜单上,名列前三的地产商只有碧桂园(02007.HK)已决定旗下的碧桂园服务(06098.HK)在港上市。

碧桂园服务的总市值超过了1150亿港元,这也是22家港股上市物业企业里,唯一一家市值突破千亿港元的物业企业。  在股权结构上,碧桂园服务并非由碧桂园必要或间接股权,但两家上市企业皆为杨国强家族掌控,科同一掌控下企业。  至2019年,碧桂园服务的收费管理物业面积超过了2.76亿平方米,当期构建物业管理服务收入多达58亿元,其中近3/4来自于碧桂园研发的项目物业,大约1/4来自其他地产商研发的项目物业。

  根据最近的股票交易价格,碧桂园在港交所的总市值为2205亿港元,相等于碧桂园服务总市值的2倍左右。与此同时,2019年,碧桂园的收益规模、归母净利润、资产总额、归母净资产,分别是碧桂园服务的50倍、24倍、155倍、28倍。  两者在财务业绩与估值指标上的极大差异,使得碧桂园服务在港交所的静态市盈率为62倍,市净率则超过了19倍,而同期碧桂园的静态市盈率将近5倍,市净率则只有1.3倍。  中国内地回国港上市的22家物业企业里,雅生活服务的总市值次于碧桂园服务,超过了533亿港元。

与之对应同系的雅居乐集团的总市值为372亿港元,仅有相等于雅生活服务的70%左右。  2019年,雅生活服务的在管物业面积2.34亿平方米,其中来自雅居乐集团的研发项目物业面积占到比23%,来自其他地产商研发项目物业面积占到比77%。

股权结构上,雅居乐集团间接持有人雅生活服务的多数股份,为其有限公司股东,雅居乐集团对雅生活服务的财务业绩展开拆分报表。  雅居乐集团在2019年的收益规模、归母净利润、资产总额、归母净资产,分别是雅生活服务的12倍、6倍、29倍、7倍。根据近期的股票交易价格计算出来,雅生活服务的静态市盈率大约为39倍,市净率相似8倍;同期雅居乐集团的静态市盈率仅有为4倍,市净率还将近1倍。  金融街物业(01502.HK)在前不久刚登岸了港交所,上市筹措了逾6.6亿港元资金。

当前,金融街物业的总市值已上涨至近33亿港元,与之对应的金融街(000402.SZ)的总市值为232亿港元,相等于金融街物业的7倍。  2019年,金融街物业在管物业面积近2000万平方米,其中大约2/3的物业面积来自金融街及其关联企业,大约1/3的物业面积来自其他第三方。但相比之下,金融街及其关联企业为金融街物业贡献了更高的收益,由金融街及其关联企业的项目物业贡献收益比重多达80%,其他第三方项目物业贡献收益比重则严重不足20%。  在股权结构上,金融街物业也可不金融街必要或间接股权,但均受金融街集团实际掌控,为同一掌控下企业。

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金融街在2019年的收益规模、归母净利润、资产总额、归母净资产,分别是金融街物业的26倍、33倍、165倍、88倍。  根据近期的股票交易价格计算出来,金融街物业的静态市盈率大约为28倍,市净率相似8倍;而金融街的静态市盈率只有6倍,市净率还将近0.6倍,其估值指标皆大幅度高于金融街物业。

  估值低企的逻辑  据记者统计资料,来自中国内地的22家地产商旗下的物业企业,大多集中于在2019年之后回国港上市。其中6家物业企业在今年上市,7家物业企业在2019年上市,其他物业企业则在此之前相继登岸了港交所。  最先从2014年花样年控股(01777.HK)旗下的彩生活(01778.HK)上市以来,22家物业企业在港交所仅有通过亮相上市就总计筹措了大约231亿港元资金。

  这些港股上市物业企业在2019年初的加权平均静态市盈率为44倍,加权平均市净率为9倍;至2019年底,其加权平均静态市盈率已上涨至53倍,加权平均市净率则上涨至13倍;今年以来,它们的加权平均静态市盈率更进一步下跌至58倍,加权平均市净率也更进一步上涨至14倍。  与之对应的是同系港股上市地产商,其在2019年初的加权平均静态市盈率为7倍,加权平均市净率为1.3倍;2019年末,其加权平均静态市盈率为9倍,加权平均市净率为1.6倍;截至目前,其加权平均静态市盈率又泛亚电竞app下载跌到返了6倍,加权平均市净率跌到至严重不足1.2倍。  港股上市物业企业与其同系由地产商在市盈率、市净率这两项主要估值指标上差距极大,意味著比起来自中国内地的红筹地产板块,港股市场给与了它们旗下的物业板块更高的估值,且还在大大推高。

  2019年,这些港股上市物业企业的整体加权平均涨幅总计多达了95%,而同系上市地产商的加权平均总计涨幅则只有42%。同期,香港恒生指数成分股的加权平均总计涨幅为13%。

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  今年以来,22家上市物业企业的加权平均总计涨幅超过62%,同期对应地产商、香港恒生指数成分股的加权平均总计涨幅分别为-9%、-2%。这些上市物业企业2020年目前为止在港交所的市场展现出,大幅度跑完输掉了同系地产商及香港恒生指数成分股。  根据国内专业的房地产管理咨询机构赛普咨询获取的物业行业数据,2019年中国内地物业管理规模为450亿平方米,收益规模为8000亿元,预计2022年物业管理规模将超过720亿平方米,收益规模12800亿元,平均值填充年增长率为17%。  赛普咨询研究员指出,物业板块之所以需要构建高估值,从行业属性看,物业行业不持有人物业,为轻资产运营,收益可期,现金流平稳,呈现出了强劲的抗周期特性;从行业发展看,物业行业正处于高速成长期,从住宅延伸到商业写字楼、公建、医院、学校等多业态赛道,以及开发商(大业主)、社区居民(小业主)等电子货币服务赛道。

  “从脑溢血因素来看,2020年新冠肺炎疫情重构了业主、社会乃至政府对物业企业的理解,物业企业沦为政府自卫联控的好帮手,业主对物业企业的依赖性和信任感大大强化。”赛普咨询的研究员在专题报告里写道。

  另据赛普咨询对目前已上市全部物业企业估值影响因素的研究,以及各因素与市值、市盈率的相关性及背离度分析,其找到营收规模、净利润、在管物业面积、没收亲率、满意度、品牌定位、科技应用于、多业务协同等多因素,与市盈率、市值呈现出强劲关联性。  “由此总结萃取的物业企业高估值影响因素还包括盈利能力、茁壮能力、经营能力和战略资本。”赛普咨询研究员分析称之为,“例如规模增长速度、扩展方式、贮在比例、私域流量价值、电子货币服务、多元板块协同、科技应用于等将明确承托物业企业的高估值模型。

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